Der französische Immobilienmarkt durchläuft seit zwei Jahren eine Korrekturphase, die die Karten für Käufer, Verkäufer und Investoren neu mischt. Langsame Preissenkungen in mehreren Metropolen, Anstieg und anschließende Stabilisierung der Zinssätze, straffer regulatorischer Zeitplan zur energetischen Leistung von Wohngebäuden: Die Parameter eines Immobilienprojekts im Jahr 2024 haben kaum noch etwas mit denen von 2021 zu tun.
Diese neuen Gleichgewichte zu verstehen, hilft, kostspielige Fehler zu vermeiden, egal ob man eine Hauptwohnung oder eine Mietinvestition anstrebt.
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DPE-Beschränkungen und energetische Durchlässe: der Zeitplan, der die Spielregeln ändert
Die meisten Immobilienkauf-Ratgeber erwähnen das Energieeffizienz-Diagnosetool, ohne die regulatorischen Mechanismen zu erklären, die direkt den Wert einer Immobilie beeinflussen. Ab 2023 sind Wohnungen der Klasse G schrittweise für die Vermietung verboten. Die folgenden Stufen sehen ein Verbot der Klassen F im Jahr 2025, E im Jahr 2028 und D im Jahr 2034 vor.
Für einen Käufer schafft diese Einschränkung eine paradoxe Situation. Immobilien mit der Kennzeichnung F oder G erfahren beim Kauf erhebliche Wertverluste, was sie auf dem Papier attraktiv macht. Andererseits kann das notwendige Budget für energetische Renovierungen, um mindestens die Klasse E zu erreichen, einen großen Teil der bei der Anschaffung erzielten Einsparungen aufzehren.
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Ein Kaufprojekt im Altbau erfordert daher, systematisch zwei Parameter zu berücksichtigen: den Quadratmeterpreis nach Verhandlung und die geschätzten Kosten für die thermische Renovierung. Ohne diese doppelte Betrachtung bleibt die tatsächliche Rentabilität einer Mietinvestition oder die finanzielle Relevanz eines Kaufs einer Hauptwohnung unklar. Die Fachleute, die diese Prozesse begleiten, wie die, die man auf der Website poleconseilhabitat.fr für Immobilien findet, integrieren mittlerweile dieses Analyse-Raster in ihre Empfehlungen.
Ende des Pinel und neue steuerliche Entscheidungen für Mietinvestitionen
Das klassische Pinel-System ist beendet, und die verfügbaren Alternativen verändern die Logik eines Investitionsprojekts. Der Pinel+, der unter sehr restriktiven Bedingungen fortbesteht, richtet sich ausschließlich an bestimmte prioritäre Viertel und Wohnungen, die ein hohes Niveau an Energieeffizienz erreichen. Der Filter ist so eng geworden, dass die Mehrheit der Neubauprojekte nicht mehr dafür in Frage kommt.
Zwei Systeme ziehen nun die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich:
- Der LMNP (nicht berufliche möblierte Vermietung) ermöglicht eine buchhalterische Abschreibung der Immobilie und reduziert die Besteuerung der Mieteinnahmen erheblich, mit einer geografischen Flexibilität, die der Pinel nicht mehr bot.
- Der Denormandie richtet sich an Käufer im Altbau mit Renovierungsbedarf in förderfähigen Gemeinden und bietet eine Steuerermäßigung, die mit dem alten Pinel vergleichbar ist, vorausgesetzt, die Wohnung wird renoviert.
- Der klassische Immobilienverlust bleibt ein relevantes Instrument für Eigentümer, die bereit sind, umfangreiche energetische Renovierungsarbeiten im Altbau durchzuführen.
Die Wahl zwischen neu und alt basiert nicht mehr nur auf einer einfachen Präferenz. Sie hängt vom angestrebten Steuersystem, der geografischen Zone und dem nach der Renovierung erreichbaren Niveau der Energieeffizienz ab.
Zinssätze und Kreditfähigkeit: was Banken wirklich beachten
Nach einem schnellen Anstieg haben sich die Immobilienkreditzinsen auf einem deutlich höheren Niveau stabilisiert als in der Zeit von 2019 bis 2022. Diese Stabilisierung hat einen konkreten Effekt: Die durchschnittliche Kreditfähigkeit ist im Vergleich zum Erreichungshoch von 2021 um mehrere Zehntausend Euro gesunken.
Die Banken wenden weiterhin die Regel für die maximale Verschuldungsquote von 35 % des Nettoeinkommens an. In der Praxis beobachten sie auch die Bankgeschäfte der letzten Monate: Überziehungen, laufende Verbraucherkredite, Regelmäßigkeit der Ersparnisse. Ein Dossier, das 2021 noch eine leichte punktuelle Überziehung aufwies, könnte heute eine Ablehnung oder einen Zuschlag auslösen.
Eigenkapital und Lebensunterhalt
Das erwartete Eigenkapital ist mechanisch gestiegen. Die meisten Institutionen verlangen nun ein Eigenkapital, das mindestens die Notarkosten und einen Teil des Kaufpreises abdeckt. Der Lebensunterhalt, also der Betrag, der nach Zahlung aller festen Kosten zur Verfügung steht, hat ebenso viel Gewicht wie die Verschuldungsquote bei der Kreditvergabeentscheidung.
Für einen Erstkäufer ist es ratsam, sein Bankdossier sechs Monate vor der aktiven Suche vorzubereiten, um schwache Signale zu korrigieren: einen revolvierenden Kredit tilgen, Ausgaben glätten, eine Sichtreserve auf den Kontoauszügen aufbauen.
Verhandlung des Kaufpreises: die realen Margen je nach Art der Immobilie
Die Preiskorrektur, die in mehreren großen Städten seit 2023 beobachtet wird, hat Verhandlungsspielräume wieder eröffnet, die während der Überhitzungsphase nahezu verschwunden waren. Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, einen verlässlichen nationalen Durchschnittsrabatt festzulegen, da die Unterschiede zwischen angespannten Märkten (Paris innerstädtisch, Küstenregionen) und Gebieten, in denen das Angebot die Nachfrage übersteigt, stark variieren.
Einige konkrete Indikatoren helfen, ein Angebot zu kalibrieren:
- Eine Immobilie, die seit mehr als drei Monaten ohne Preissenkung angeboten wird, weist auf eine anfängliche Überbewertung hin, und die Verhandlungsspielräume sind dort oft größer.
- Die energetischen Durchlässe (Klassen F und G) konzentrieren die stärksten Rabatte, insbesondere wenn der Verkäufer ein Vermieter ist, der mit dem Vermietungsverbot konfrontiert ist.
- Bei Neubauten gewähren einige Entwickler Rabatte oder übernehmen die Notarkosten, um Programme abzusetzen, deren Vermarktung ins Stocken geraten ist.
Der häufige Fehler besteht darin, nur den nominalen Preis zu verhandeln, ohne die Nebenkosten zu berücksichtigen: Kosten für die Normierung, steigende Wohnungseigentumskosten, neu bewertete Grundsteuer. Die Gesamtkosten für den Erwerb über fünf Jahre bieten ein verlässlicheres Bild als nur der Quadratmeterpreis, der in der Anzeige angegeben ist.
Ein Immobilienprojekt im Jahr 2024 erfordert eine technischere Betrachtung als vor drei Jahren. Die Regeln des DPE, das Ende des Pinel, das Niveau der Zinssätze und die Verhandlungsspielräume bilden ein Set von Einschränkungen, die gleichzeitig analysiert werden müssen. Jeder Parameter für sich erzählt eine unvollständige Geschichte.