De Franse vastgoedmarkt bevindt zich sinds twee jaar in een correctiefase die de kaarten herschikt voor kopers, verkopers en investeerders. Geleidelijke prijsdaling in verschillende metropolen, stijging en vervolgens stabilisatie van de rentevoeten, strakke regelgeving omtrent de energieprestaties van woningen: de parameters van een vastgoedproject in 2024 hebben niet veel meer gemeen met die van 2021.
Het begrijpen van deze nieuwe evenwichten helpt dure fouten te vermijden, of men nu een eigen woning of een huurinvestering nastreeft.
Ook interessant : Alles wat u moet weten over de auto-industrie: tips, nieuwtjes en trucs voor uw auto
Beperkingen DPE en energieverspillende woningen: de kalender die de spelregels verandert
De meeste vastgoedkoopgidsen vermelden het energieprestatiecertificaat zonder de regelgevende mechaniek uit te leggen die rechtstreeks invloed heeft op de waarde van een eigendom. Woningen met een G-label zijn sinds 2023 geleidelijk verboden voor verhuur. De volgende stappen voorzien een verbod op klasse F in 2025, E in 2028 en D in 2034.
Voor een koper creëert deze beperking een paradoxale situatie. Eigendommen met een F- of G-label ondergaan aanzienlijke kortingen bij aankoop, wat ze op papier aantrekkelijk maakt. Aan de andere kant kan het budget voor energie-renovatie dat nodig is om minimaal naar klasse E te stijgen een groot deel van de besparing bij de aankoop absorberen.
Aanvullende lectuur : Alles wat u moet weten over de zorgverzekering voor het welzijn van uw gezin
Een aankoopproject in de bestaande bouw vereist dus een systematische afweging van twee parameters: de prijs per vierkante meter na onderhandeling en de geschatte kosten van thermische renovatiewerkzaamheden. Zonder deze dubbele lezing blijven de werkelijke rendabiliteit van een huurinvestering of de financiële relevantie van een aankoop voor een eigen woning onduidelijk. De professionals die deze processen begeleiden, zoals die op de site poleconseilhabitat.fr voor vastgoed, integreren deze analysekaders nu in hun aanbevelingen.
Einde van de Pinel en nieuwe fiscale afwegingen voor huurinvesteringen
Het klassieke Pinel-systeem is beëindigd, en de beschikbare alternatieven veranderen de logica van een investeringsproject. De Pinel+, die onder zeer strikte voorwaarden blijft bestaan, richt zich uitsluitend op bepaalde prioritaire wijken en woningen die een hoog niveau van energieprestaties bereiken. Het filter is zo smal geworden dat de meerderheid van de nieuwe programma’s er niet meer voor in aanmerking komt.
Twee systemen trekken nu de aandacht van investeerders:
- De LMNP (niet-professionele verhuur van gemeubileerde woningen) maakt het mogelijk om het eigendom boekhoudkundig af te schrijven en de belasting op huurinkomsten aanzienlijk te verlagen, met een geografische flexibiliteit die de Pinel niet meer bood.
- De Denormandie richt zich op kopers in de bestaande bouw met renovaties, in in aanmerking komende gemeenten, door een belastingvermindering aan te bieden die vergelijkbaar is met de oude Pinel, op voorwaarde dat de woning wordt gerenoveerd.
- Het klassieke vastgoedverlies blijft een relevant hulpmiddel voor eigenaren die bereid zijn om zware energie-renovaties in de bestaande bouw uit te voeren.
De keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw is niet langer gebaseerd op een simpele voorkeur. Het hangt af van het beoogde fiscale systeem, de geografische zone en het niveau van energieprestaties dat na de werkzaamheden kan worden bereikt.
Rentevoeten en leencapaciteit: wat banken echt bekijken
Na een snelle stijging zijn de hypotheekrentes gestabiliseerd op niveaus die duidelijk hoger zijn dan die van de periode 2019-2022. Deze stabilisatie heeft een concreet effect: de gemiddelde leencapaciteit is met enkele tienduizenden euro’s gedaald ten opzichte van de piek van toegankelijkheid in 2021.
De banken passen nog steeds de regel van de maximale schuldenlast toe, vastgesteld op 35% van de netto-inkomsten. In de praktijk kijken ze ook naar het bankbeheer van de afgelopen maanden: roodstanden, lopende consumptief krediet, regelmaat van de besparingen. Een dossier dat in 2021 nog een lichte tijdelijke roodstand vertoonde, kan nu leiden tot een weigering of een opslag.
Eigen inbreng en resterend leefgeld
De verwachte eigen inbreng is mechanisch gestegen. De meeste instellingen vragen nu een inbreng die minimaal de notariskosten en een deel van de prijs van het eigendom dekt. Het resterende leefgeld, dat wil zeggen het bedrag dat beschikbaar is na betaling van alle vaste lasten, weegt even zwaar als de schuldenlast in de beslissing over de toekenning.
Voor een eerste koper is het voorbereiden van zijn bankdossier zes maanden voor de actieve zoektocht een manier om zwakke signalen te corrigeren: een revolving krediet aflossen, uitgaven spreiden, een zichtbare spaarbuffer opbouwen op de bankafschriften.
Onderhandeling over de aankoopprijs: de werkelijke marges afhankelijk van het type eigendom
De prijscorrectie die in verschillende grote steden sinds 2023 is waargenomen, heeft onderhandelingsmarges heropend die tijdens de periode van oververhitting bijna waren verdwenen. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om een betrouwbare gemiddelde nationale korting vast te stellen, omdat de verschillen sterk variëren tussen de krappe markten (binnen Parijs, kustgebied) en de gebieden waar het aanbod de vraag overtreft.
Enkele concrete indicatoren helpen bij het afstemmen van een bod:
- Een eigendom dat al meer dan drie maanden te koop staat zonder prijsverlaging, duidt op een initiële overwaardering, en de onderhandelingsmarge is daar vaak breder.
- Energieverspillende woningen (klassen F en G) concentreren de grootste kortingen, vooral wanneer de verkoper een verhuurder is die geconfronteerd wordt met het verhuurverbod.
- In de nieuwbouw bieden sommige ontwikkelaars kortingen of nemen zij de notariskosten voor hun rekening om programma’s te verkopen waarvan de commercialisering is vertraagd.
De veelgemaakte fout is om alleen de nominale prijs te onderhandelen zonder de bijkomende kosten in overweging te nemen: kosten voor normering, stijgende VvE-kosten, herbeoordeelde onroerendezaakbelasting. De totale acquisitiekosten over vijf jaar geven een betrouwbaarder beeld dan alleen de prijs per vierkante meter die in de advertentie staat.
Een vastgoedproject in 2024 vraagt om een technischere lezing dan drie jaar geleden. De regels van de DPE, het einde van de Pinel, het niveau van de rente en de onderhandelingsmarges vormen een geheel van beperkingen die gelijktijdig moeten worden geanalyseerd. Elke parameter afzonderlijk vertelt een onvolledig verhaal.